国务院更严厉楼市调控措施出台 二套房首付提至六成

国务院常务会议昨日研究部署进一步做好房地产市场调控工作 二套房首付提至六成 各地可视情况再提高幅度和利率
    国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。与2010年房地产调控相比，此次会议传达出了量化调控目标的精神，将地方政府责任提升至首位。国务院要求各地政府制定新房房价调控目标，并于一季度公布，会议还要求二套房首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，人民银行各分支机构还可根据实际情况将此标准再做提升。
    措施并未提及近段时间热议的房产税问题，但重申了要加强税收征监管，调整完善相关税收政策。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
    会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
    此次会议还指出，进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
    措施还进一步强化了差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例由不得低于50%提升至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时还首次指出，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
    去年下半年，房地产热点城市结合本地区情况，制定了各地方版的"限购令"，昨天的会议首次对"限购"范围进行明示。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
    原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    新"国八条"释放三大新信号
    国务院常务会议确定的房地产市场八条政策措施奠定了今年房地产调控的方向，除加快保障房建设、增加土地供应等"老调"被"重弹"了一次外，还释放了加强税收监管、量化调控目标、"限购"打击投机投资三重信号。
    信号一：加强税收监管，为房产税清除路障。
    自1月9日重庆市"两会"上传出开征房产税后，各地方"两会"一时间成为房产税征收与否的重要窗口，尽管这次国务院制定的八条措施并未提及房产税一时，但还是明确传达除了完善税收征管的信号。
    措施指出，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
    之前的调控细则主要调整的是个人转让住房营业税，作用局限在住房消费和房地产收益上。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
    房地产价格评估、个人住房信息系统完善也是房产税征收必须要跨越的关卡，此次如能落实这两项细则，也必将为房产税的征收清除障碍。
    信号二：量化调控目标，落实行政责任。
    以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位，但鲜有让地方政府自己确定调控目标的，这不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。
    措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
    让地方政府自己确定房价调控目标，在与当地经济状况很好的结合，又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的量化，还将对人民银行各分支机构决定当第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。
    信号三：多重手段"限购"抑制投机。
    笔者以为，所谓"限购"不单纯指禁止购买，提高购买门槛，也算是一种"限购"方式。
    "国八条"在提出二套房贷首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的同时，还首次提出人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，以往银行可以根据风险自判，调节贷款优惠利率的大门被完全关闭。
    除通过提高二套房首付比例打击投机投资外，之前在房地产热点地区执行的"限购令"，如今也被明确写进了调控措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。