楼市调控加码 多部委出台房地产调控“组合拳”

●各地要立即研究调控实施细则，严格实行问责制，房价过高、上涨过快城市要限定购房套数
    ●居民购房首付款比例调整到３０％及以上，二套房首付不低于５０％，第三套房贷全线叫停
    ●对土地闲置、捂盘惜售等房企，要暂停其发行股票、债券和新购土地，银行要停止发放新贷款
　　为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这也是紧随国土部、住建部加强房地产用地和建设管理调控，财政部、国税总局对公共租赁住房建设和运营实施税收优惠政策之后，管理部门出台的更进一步也更有力度的楼市调控新政。
　　据了解，这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔２０１０〕１０号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
　　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
　　四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地２０１０年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

    聚焦新一轮楼市调控新政：升级版调控新政来了 楼市黄金周悬了 
    专家称，与“新国十条”相比，新政调控意图更加明确，并会根据市场异动随时调整 
　　继近日有关部委相继出台房地产调控有关细则后，昨日，为巩固房地产市场调控成果，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。
　　业内人士认为，在中秋小长假各地房地产市场有所回暖、国庆长假将至，而历来这一阶段都是楼市销售旺季的情况下出台新一轮房地产调控新政，管理层的时机把握显得微妙而精准。同时，与“新国十条”相比，新政调控意图更加明确，打击力度更大，表明了调控政策会根据市场异动随时调整。新政将给楼市带来立竿见影的效果，房地产市场将出现再度降温，预计今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅波动为主基调。
　　房贷全面收紧
　　新政提出，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
　　与“新国十条”中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。
　　同时，对于首套房，也由此前的90平方米以上房贷首付款比例不得低于三成，90平方米以下最低首付可为二成，变成了没有面积限制地全面调至三成及以上。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，目前贷款购房占二手房及商品房总比为五至六成，其中，首套房的占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为四成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付，按照一套房150万计算，需要多支付15万－20万的首付款。
　　另外，新政还提出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此前北京的限购令或在上海、深圳、杭州等城市执行。
　　房产税试点加快
　　新政提出，要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
　　昨日，有业内人士向证券时报透露，房产税在重庆和上海的试点方案最快10月底推出。具体细则他未透露，不过预计初期税率并不高。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，房产税试点方案近期推出的可能性较大，但是开始时税率不会很高，如上海有可能按房屋价值的0.8%左右，可能采取累进制。而税基在初期面不会宽，第一套房可能免征，二套房也要分自住和投资两种情况，一般对二、三套以上或豪宅征税是大体方向。
　　另外，新政还提出，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。财政部昨日发布通知称，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。同时，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这是运用税收手段对自主和投资性购房人加以区别，契税减半征收的优惠政策与上述首付比例提高的政策形成对冲，避免对真正的自住购房需求者造成误伤，减小政策对他们的冲击。
　　加大惩处力度
　　新政提出，各地要立即研究制定贯彻落实“国十条”的实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
　　陈国强认为，新政不但对地方政府提出了明确要求，严格问责制将使之前部分执行不严的省市出现明显改观。同时，对房地产企业的囤地、捂盘等行为也提出了各项惩罚性措施。
　　新政提出，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
　　·各方声音·
　　湘财证券地产行业研究员张化东：这些措施可以说是二次调控，显示楼市调控在进一步加码。往年10月都是楼市量价齐升时期，在国庆前出台这一政策，显示了政府调控楼市的决心，调控政策严格执行的可能性大大加强。可以预见的是，2010年全年的商品房销售额较2009年销售峰值有所回落。此次措施的出台也将对地产股形成打击，短期来看地产股将进一步调整。
　　中央财经大学税务学院院长汤贡亮：虽然在保有环节征税已成为政府有关部门、学界的共识，但由于评估和征管方面存在较大难题，房产税在多个省市“空转”近7年。如进入试点实征阶段，关键是要制定相关法律法规，如规定减免税额度等。当前各相关部门应尽快达成共识，把“空转”的经验归纳成一个科学完整的体系，加快房产税推行。
　　五矿证券首席经济学家兼研究所所长刘德忠：这些措施表明了政府调控楼市的决心，基本符合预期，调控政策将被严格实行。由于地产股前期调整幅度已大，已反映了大部分的调控预期，因此短期地产股虽然将有所调整，但幅度不会太大。大盘短期或有调整，但难以出现类似4月份的连续大跌，大盘整体调整空间不大，投资者不必过分担忧。
　　深圳市太和投资管理有限公司投资总监王亮：这些调控措施不是特别严厉，本质上还是针对以前政策的强调与重复。正如之前中央强调的一样，不是缺政策，而是缺乏对房产政策的执行力度。这些调控措施对于地产板块不是利空而可能是利好，因为市场都在担心更为严厉的调控政策，停止三套房贷还算不上特别严格，因为这只是基于需求面的调控，也就是让炒房的人更难、成本更高。但地产调控几年下来，最有效的手段还是增加供给，也就是供给面的调控。地产股目前的估值基本反映了市场上所有可能调控的悲观情绪了，政策一出，周四A股的地产类股票可能直接触底反弹，低开以后迅速高走。
　　中央财经大学税务学院汪昊：税收调控并没有起到抑制房价的作用，征收于房地产经营环节的税收必然全部转嫁给购房者。如对房地产开发商进行土地增值税的预征和加强清算，对二手房转让加强个人所得税、土地增值税、营业税的征收等，都必然导致价格进一步上涨，并由购房者负担。因此，应该降低经营环节税负，增加保有环节税负。　

　　楼市调控新政出台 利空地产股
　　中央再出楼市调控政策
　　国家有关部委出台措施，三套及以上住房贷款停止发放；首套房首付款比例调整到30%及以上；房价过高上涨过快城市限制购房套数；加快推进房产税改革试点，逐步扩至全国。
　　这些消息将对地产板块走势带来冲击。其实此前不少投资者就一直担心新的调控政策出台，政策调控预期始终是悬在其头上的"达摩克里斯之剑"。
　　近期房地产板块走势低迷，地产龙头万科也是跌跌不休。今日地产板块冲高回落收跌1.01%，自8月17日见到阶段高点以 来已跌逾10%，同期大盘微跌2%，地产板块远远跑输大盘。今日万科A股跌1.01%报收7.81元，招商地产跌1.46%至报收16.25元。
　　国泰君安分析师孙建平认为，房地产政策面和基本面趋势尚未好转，二次调控预期兑现后，股票板块因利空兑现、后续存真空期而可能有反弹机会。而中期仍然坚持房价有效下跌、销量二次缩量后二次持续放量的判断。
　　东方证券分析师杨国华认为，房价的大幅下跌和出台的调控政策本身就是对立的，很难同时实现，比如房价的下跌会化解信贷政策对需求的抑制作用。

　　上海金汇：调控力度虽加大 地产股下跌空间有限
　　据新华网消息，中国有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款、商品房首付款比例调整到30%及以上、我国将加快推进房产税改革试点并扩大至全国等。
　　对于该消息对市场及地产板块的影响，上海金汇分析师腾国平先生认为，就市场来说，近期京沪等一线城市的购房者开始压抑不住，纷纷抬价购房，造成局部供不应求的购房现象，自从今年4月国家出台房产打压政策以来，大多数城市并没有出现房价下跌的情况，只是成交量萎缩，大家都在观望，期待房价下跌，开发商捂盘惜售，投资者观望等待，近期终于一些投资者按耐不住，出手买房，造成抢购热潮，前期的打压效果并不明显，国家不得不对此现象再次打压，针对政府出台更加严厉的房产打压政策，我们认为对明天的影响有限，明天大盘成交量肯定要继续萎缩，观望气氛弥漫整个A股市场，但由于国家持续打压地产，整个地产板块走势近期也很难乐观，对于节后的走势，腾国平先生认为对地产板块打压仍然有限，几乎到了一种跌无可跌的地步，阳光城等地产股市盈率已经跌至2000点水平，更多的投资者在对实体地产投资观望时候也愿意投资在虚拟资本的地产股上面，人民币升值提速，热钱涌入，这些钱不流向地产，那么很容易流入股市，目前市场资金面相对充裕，节后大盘应该还有一个走高的过程，二线蓝筹的机会有所增加！
　　就地产股行情本身，腾国平先生表示，地产板块的下跌空间有限。4月份第一次调控政策打压大盘如此大跌的的情况下，地产板块领跌大盘，而本轮反弹，地产股反弹力度基本很小，就算是再次打压，市场有点死猪不怕开水烫的感觉，因此，对于近期的地产利空整个地产板块跌幅有限。
　　就地产相关行业，国家打压地产对相关的基建，建材，机械，装修等板块肯定有影响，但是实体市场存在开发商捂盘的现象，整个地产气氛仍收益于城市化进程，新增开工面积增加，开工率仍旧维持高位，因此，对上下游的相关板块利空也较为有限，除非真的地产相关数据下滑，开个面积大幅减少，这样才会对相关行也产生较深的影响！
　　对于四季度行情，腾国平先生认为基本不存在大的行情，以区间震荡为主，因为到了年关，很多高管都要套现，上市公司资金回流，会计审计，银行资金回笼等在资金面上给予市场一定的压力，但连续暴跌的几率也不是很大，毕竟我国经济仍处于健康运行之中，全年保8的任务基本板上钉钉，系统性风险相对来说较小，但在区间震荡的行情下依旧存在较多的个股行情，因此对于四季度，广大投资者要树立轻大盘重个股的操作思路。
　　腾国平先生表示，管理层一而再再而三的打压地产无非就是稳住民生，对于后市也会时不时的出台相关政策打压一下，但是效果甚微，因为地价这个东西牵扯的内容太多了，尤其是政治意义相对浓厚，从地皮，开发成本，建造成本，包括后期的种种因素导致了我们的房价下跌比较困难，除非上级的支柱倒下，开发商真正扛不住，和上个世纪的日本一样系统性泡沫彻底爆发，但是那样的话，萧条的又何止是地产板块，恐怕整个中国即将都将萎靡不振。退一万步讲，目前中国经济健康运行，不断上升的GDP支撑着低价，购房年龄不断年轻化，因此就算后续有更严厉的地产打压政策，整个实体地产价格仍然保持量缩价横的格局。而且京沪深等一线城市，高房价促使了住房率上升，仍有买家投资地产，因此，要想通过政策彻底销毁地产泡沫，难，难于上青天！

　　券商：调控出台 大盘调整空间有限 
　　国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等。如何看待这些措施对地产股和市场的影响？证券时报网电话采访了五矿证券首席经济学家兼研究所所长刘德忠。
　　刘德忠表示，这些措施表明了政府调控楼市的决心，基本符合预期，调控政策将被严格实行。由于地产股前期调整幅度已大，已反映了大部分的调控预期，因此短期地产股虽然将有所调整，但调整幅度不会太大。他表示，目前银行等权重股估值较低，本次政府的表态大多与之前的调控政策相一致，只是进一步表明了调控的决心，因此大盘短期或有调整，但难以出现象4月份的连续大跌，大盘整体调整空间不大，投资者不必过分担忧。（证券时报网）