国务院出重拳:二套房首付至少50%

地方政府可在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房

    核心提示：在高层多次对房地产市场作出表态后，该政策释放出一个有力的信号：若市场状况没有明显改观，不排除出台更为严厉的税收、信贷等政策的可能。 

　　首套房：购首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%

    二套房：贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

    多套房：贷款购买第三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平

    千呼万唤，房地产调控终于抛出一颗“重磅炸弹”。

    昨日（4月15日），中国政府网发布消息称，14日召开的国务院常务会议要求：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    此外，国务院还就增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设，以及加强市场监管等方面提出具体要求。

    接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士普遍认为，在高层多次对房地产市场作出表态后，该政策释放出一个有力的信号：若市场状况没有明显改观，不排除出台更为严厉的税收、信贷等政策的可能。

    可采取临时性限制措施

    在抑制不合理住房需求方面，除了差别化住房信贷政策的表述，国务院还明确表示，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

    但在这其中，信贷政策的描述最为详尽。

    从高层近期的表态来看，信贷政策的优先出台并不意外。温家宝总理在14日的国务院常务会议上表示，将实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。前一日，住建部副部长齐骥已作出类似表态：实行更为严格的差别化信贷和税收政策。

    昨日在接受  《每日经济新闻》记者采访时，北京某中介机构负责人表示政策的出台没有出乎意料。他表示，货币政策是现阶段对楼市最有效的调控手段，在自己获知的政策面消息中，还包括“首套房贷款利率不得低于基准利率0.85倍”，不排除近期内出台的可能。

    值得注意的是，上述国务院新规对于三套及以上房贷的要求没有细化，只用了“大幅度提高”这样比较严厉的措辞。兴业银行人士总行某部门负责人向  《每日经济新闻》记者表示，以往两套以上的房贷，每增加一套房，首付就提高0.5成。由于二套房首付的门槛已加到5成，再上提的空间可能也缩小了。

    此外，国务院新政在涉及二套房时，也没有相关“改善性住房”的表述。业界不免担心，二套房贷政策的收紧，仍将不可避免地影响到其中的改善性需求。对此，中国指数研究院副院长陈晟认为，上述政策的原则很明显，即“强化公平”，相比改善性购房需求，优先保证“住有所居”。

    银行已向新规靠拢

    随着国务院这一新规的出台，此前有关银监会主席刘明康对于二套房贷首付的表述“传言”，也就此水落石出。

    曾有消息称，刘明康在“博鳌亚洲论坛”上表示，“我们一定要关注首付。首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。”尽管银监会随后予以澄清，但现在看来，这段“传言”并非没有依据。

    上述兴业银行人士透露，在国务院新政策出来之前，银行房贷利率实际已经上调。各银行一套房已经很少有7折利率，二套房贷利率也很少在基准利率水平下浮，最少也是8.5折，最高上浮10%。二套房贷利率和一套房贷利率合计估算，差不多已在基准利率线上。

    “二套房利率现在很严格，跟银行成本也有关系。现在银行资源紧张，由于有资本充足率、存贷比等要求，包括房贷在内的总贷款新增空间不大。”他说。

    陈晟同时提出质疑，由于全款购房者的比例越来越大，该政策未必能达到预期的效果。全款购房者几乎是受信贷政策影响最小的群体，正常市场中的全款购房者约占1/3，如今该比例已接近1/2。

    来自我爱我家的分析报告也支持陈晟的这一观点。数据显示，目前北京市场中的首次置业需求约占35%，65%的购房者选择购买二套或多套住房，其中近半数全款支付。

    具体政策或“接踵而出”

    国务院常务会议还从增加供给、加强监管等方面提出要求。

    会议重申了“70%”保障性住房用地的供应占比要求，再次强调房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，并依法加快处置闲置房地产用地。在土地出让环节，会议提出要探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

    对于开发商囤地、捂盘等扰乱市场供给的行为，会议要求要限制这些企业新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

    另外，在要求大力发展公共租赁住房的同时，会议还提出了具体的建设目标，即确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

    “这一系列政策出台，更多是一个信号。”陈晟认为，视该政策的实施效果，未来中央还有更多的牌可打。如果市场状况仍没有明显改观，与之配套的税收政策可能随后出台，即在物业持有环节征收税费。



    ※  国务院闪电打出严厉遏制高房价"组合拳"

    （上海证券报）

    □二套房贷首付50%利率1.1倍，三套及以上的大幅提高首付比例和利率 □加快制定引导个人住房消费、调节个人房产收益的税收政策

    □实行省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制，住建部、监察部等建立考核问责和约谈、巡查制度，对工作不力的追究责任 

    国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

    会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

    会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索"综合评标"、"一次竞价"、"双向竞价"等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

    会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。

    四记重拳彰显遏制高房价决心

    一季度飞涨的房价，不仅刺痛购房者的神经，也引起中央政府高度重视。更为严格的信贷税收政策、增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管……中央政府四管齐下，再出重拳，彰显遏制高房价，切实解决城镇居民住房问题的决心。 

    国务院常务会议认为，近期房价过快上涨的势头与投机性购房需求大量增加有关。

    国务院发展研究中心研究员廖英敏说："投机性需求是这一轮房价上涨的主要因素，比如媒体曝光的一些城市出现的'日光盘'现象，就是例证。一方面是房价上涨，一方面是通货膨胀预期增强，使得人们看好投资房地产的收益。"

    为了抑制不合理住房需求，国务院常务会议明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率。

    值得注意的是，国务院常务会议明确提出，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

    目前，社会各界对住房保有环节征税的呼声不断。中国房地产业协会副会长朱中一说："在房价上涨过快的城市，我建议扩大房产税的征收范围，实行对个人征收，有助于盘活存量，增加住房供给。" 

    业内人士认为，部分城市房价的过快上涨与市场有效供应不足有关。朱中一说："从供求关系看，与巨大的住房需求相比，一些城市商品房可售面积并不多。因此一定要增加有效供应。"

    增加有效供应，首先要增加土地供应。为此，国务院常务会议要求，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。

    朱中一说："稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。土地招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。" 

    国务院常务会议明确要求，各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套，各类棚户区改造住房２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

    住房城乡建设部有关负责人表示："公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。"

    在市场监管方面，中央政府加大整治力度。国务院常务会议明确要求，对存在对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。 

    此外，还要求对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。