上海最早4月执行30天付清地款新政 能否抑制地价难说

15号公告试水新政

　　3月24日，上海规划和国土资源管理局发布今年第15号土地挂牌公告，总共推出四幅住宅用地，其中包括此前拍出高价的松江广富林区域内、总面积16.76万平方米的广富林2-6号地块，以及闵行浦江镇中心河以南、总出让面积达28.79万平方米的3幅土地。

　　按照计划，15号公告土地在完成出让后将签订经过修改的土地出让合同，其中土地付款期限将使用最新规则。此次土地出让将在4月28日完成。

　　据悉，付款规则具体将体现为两种方式。其中第一种方式要求竞得开发商在签订出让合同15天内支付20%的土地出让金，并且在30天内付清全款。

　　开发商还能够选择第二种付款方式，即在10天支付总额50%的土地款，余款在合同签订日算起90天内付清，但开发商需要同时支付余款产生的利息。

　　以目前早报记者获得的信息，还没有明确是否将在拿地当天签订土地出让合同。

　　实际上，即使是选择第二种分期付款方式，由于被要求在10天之内就支付50%的土地出让金，付款要求也已经远远高过国土部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称34号文)中规定的30天内付50%且余款年内付清的规定。

　　据悉，上海是全国对于土地出让金付款要求最严格的地区之一，开发商几乎很难成功拖延土地款，在新政之前，上海版本的土地出让合同中，就明确要求开发商在60天之内付清全额土地出让金。一旦拖延，开发商就会面临巨额滞纳金风险。

　　有地产商表示，如果上述新政执行，则外资公司基本上没有机会完成独立买地。而大部分地产商也必须更谨慎考量公司的资金调动能力。

　　能否抑制地价难说

　　此次土地新政的出台，实际上是国土部为了稳定房地产市场出台的34号文的细化版本。除了付款期限之外，出让文件显示，此次四幅土地保证金已经全部执行了起始价格20%"计征"的原则，仅广富林土地的保证金就接近2亿元，这等于进一步提高了土地游戏的参与门槛。

　　但是，新规是否能够对开发商拿地冲动产生抑制作用，目前还很难预料。

　　事实上，为抑制过快上涨的土地价格，上海规土部门对于土地出让规则一改再改，目前计划在北京试行的一次性竞价方式早在2007年就已经被上海开发并沿用至今，而上海土地款支付要求严格也是全国闻名。即使如此，上海地价依然屡创新高。

　　到目前为止，15号公告中的四幅土地都已经有20家左右的开发商领取了挂牌文件。

　　15号公告中的广富林2-6号地块东至广富林2-5号地块，南至银泽路，西至辰山塘，北至辰花路，出让面积16.76万平方米，规划容积率为0.8。在此之前的2月26日，在10余家开发商的激烈争夺下，相邻且容积率相同的广富林2-4号地块最终由万科集团联合招商地产以16378元/平方米的高楼板价摘牌，并创下松江地价记录。而此番土地挂牌起始价为9.56亿元，楼板价7130元/平方米，高出1个月前出让地块的三成。