国务院再推楼市三新政 二套房贷松绑

国务院再推楼市三新政 二套房贷松绑
    □第一套人均面积低于当地水平的购第二套享受首贷优惠 □购房2年转让的免征营业税 □取消城市房地产税
　　国务院总理温家宝１７日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。
　　会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。
　　会议研究确定了以下政策措施。（一）加大保障性住房建设力度。争取用３年时间，解决近７５０万户城市低收入住房困难家庭和２４０万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过５年（含５年）改为超过２年（含２年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足２年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
　　会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。
　
    40天内四剑出鞘 房地产有望成拉动内需“牛鼻子”
　　17日，国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施，二套房贷松绑、营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务等市场期待已久的政策赫然在列，更多没有进入市场预期范围的政策也同步推出，比如3年解决990万户低收入和棚户区居民住房；允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设；加大部分开发项目的信贷支持；以及取消城市房地产税等。
　　业内人士认为，上述措施有助于促进行业资源的整合，对于行业的健康发展将起到积极作用。
　　本报记者 于兵兵 李丹丹 邹靓
　　第四支“利剑”出鞘
　　１７日，国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施。其实，在短短四十多天内，这已是稳定房地产市场的第四支“利剑”出鞘。
　　１１月５日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造”被列为“国十条”之首。
　　继而，“促进房地产市场平稳健康发展”成为国务院召开省区市人民政府和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。房地产行业的地位被提到空前高度，在以往“支柱产业”的定位前冠以“重要”一词，即“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。
　　而在前不久结束的中央经济工作会议上，２００９年五项重点任务中有两项都谈到房地产行业。
　　二套房贷松绑
　　17日的国务院常务会议明确：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
　　据了解，此前，上海、广东等地已有部分银行对二套房贷进行适度放宽。但一位股份制商业银行房贷部门负责人也表示，以人均面积作为区别改善性住房的一个有效衡量标准，在实施中可能存在难点。“历年的人均居住面积、不同部门认定的人均居住面积，甚至套内面积或是建筑面积都有不同。”中原地产杨晗靓经理则介绍，商业银行可能通过房地产交易中心出具的面积确认来审核其是否满足城市人均面积以下的标准。“因为目前商业银行对风险把握相当严格，相信这一比照标准会得到贯彻。” 杨晗靓称。据了解，目前上海人均住房面积为32平方米。
　　房地产开发贷款松动
　　另外，持续收紧的房地产开发贷款有所松动。根据新政，为引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，银行系统将加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
　　“这有助于促进行业资源的整合，对于行业的健康发展将起到积极的作用。”万科集团执行副总裁肖莉向上海证券报表示。栖霞建设董事长陈兴汉表示，受此鼓励，大型开发商通过申请银行贷款来兼并中小房地产项目的案例将史无前例地蓬勃展开。“一些已经在建的、比较优质的中小房地产项目，尤其是已经贷了一部分钱的，现在由大型开发商接手，只需要追加很少的信贷投入就可以激活一盘棋。”陈兴汉称。
　　上海市公积金管理中心副研究员丛诚认为，对于改善型购房贷款实行与第一套住房相同的优惠贷款利率和首付成数政策，可以看成是对原先二次房贷政策为打击投资购房力度过大的一次纠偏。对房屋转让营业税政策的放宽，则是对早先投资投机购房紧箍咒的一次大松绑。而城市房地产税的取消将对租赁市场的激活产生重大影响。
　　对于未来还有可能出台的房地产政策，丛诚认为，房屋转让营业税有可能完全取消。“因为房屋转让营业税的征收和房屋转让所得税征收实际上是重复的，当然事实上后者没有得到有效地执行。可以预计，直接宣布营业税减免对鼓励投资购房的作用将不可估量。”丛诚表示。另外，专家预测，随着美国和中国香港近日再次大幅降息，央行极可能赶在元旦前再次大幅降息。

    廉租住房建设贷款利率将打九折
　　央行、银监会联合发布《廉租住房建设贷款管理办法》
　　为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，支持廉租住房开发建设，保障民生，央行与银监会昨天联合对外发布了《廉租住房建设贷款管理办法》。《办法》规定，廉租住房建设贷款利率应按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。
　　《办法》共18条，自颁布之日起30日后施行。廉租住房建设贷款是指用于支持廉租住房新建、改建的贷款。《办法》规定，贷款申请的金额不得高于与政府签订廉租住房回购协议确定的回购价款，贷款期限最长不超过5年。廉租住房建设贷款应为担保贷款。借款人不能提供足额抵（质）押的，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。
　　《办法》特别要求，贷款人应监督借款人按以下原则用款：专款专用，不得挤占挪用；先使用项目资本金，后使用贷款；按项目进度用款。此外，《办法》对廉租住房建设贷款的管理实行封闭管理。在项目资本金投入项目建设后，按照工程进度进行资金拨付。贷款人应通过专用存款账户对资金的流入和流出等进行有效监控管理，并建立单独台账，对每笔贷款发生时间、流向、用途、收款单位、金额、审核人等进行详细记录。借贷双方应另行签订封闭管理协议。此外，《办法》还要求贷款人应逐笔审查贷款使用情况；借款人应按期通报贷款使用情况、廉租住房建设进展情况以及财务状况。
　　《办法》规定，如借款人挪用贷款，贷款人可以停发贷款，并收回已发放贷款；如借款人不按合同约定使用贷款或归还贷款本息的，贷款人可以按合同约定计收罚息；经借贷双方协商，借款人可以提前归还贷款，贷款人可以不收取提前还款违约金。
　　按照《办法》，在满足廉租住房项目已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；同时，已与政府签订廉租住房回购协议；且新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例等必要条件后，从事廉租住房建设的房地产开发企业可以申请廉租住房建设贷款。
　　央行和银监会同时要求，各银行要严格按照《廉租住房建设贷款管理办法》要求，抓紧制定相应的操作细则，做好支持廉租住房开发建设的金融服务工作。

    稳定楼市政策频出意在何处
　　“该有的都有了，政策力度之大，超出市场预期。”１７日傍晚，中原地产大宁店的一位客户经理在电话中难以掩饰他的惊喜，“购房满２年就不再征营业税了，我们原以为至少要满３年呢。”
　　令这位房产中介惊喜的，是１７日国务院常务会议研究确定的促进楼市健康发展的三项措施。
　　如此密集出台稳定楼市的政策，且与一年前的政策相比，有重大调整，意在何处？
　　首要一点，楼市与宏观经济密切相关，经济好才能大家好。
　　１２月１０日，摩根士丹利研究部发布了最新一期中国经济研究报告，认为２００９年中国经济的典型特征是“恶化继之以好转”，但房地产投资是判断２００９年增长预期的最大不确定因素。因为经济迅速放缓的关键原因是房地产投资的减速而非出口疲软。这个报告认为，如果２００９年房地产投资出现３０％的收缩，其产生的巨大的不利影响甚至连现有财政刺激计划也无法弥补。
　　必须承认，在全社会固定资产投资构成中，与５０多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。数据显示，截至２００８年７月，电力热能、交通运输和水利环境在固定资产投资中占比之和不到２５％，制造业投资超过３０％，房地产投资占３３％强。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长，单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业，如钢铁、建材、家具等。
　　至于地方财政对房地产的依赖更不待言。如今，随着房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标，地方财政空前吃紧。
　　在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。房地产被推至“国民经济的重要的支柱产业”，保障性安居工程被列为“国十条”之首，如此政策组合明确传递出“保发展必先救房地产”“促投资离不开稳楼市”的取向。
　　“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”房地产专家、广东省房地产协会会长蔡穗声说。
　　以房地产消费拉动内需的根本，就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。从这个角度，才能正确理解中央经济工作会议提出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。
　　“２００８年的金融海啸之下的启动内需与１９９８年亚洲金融风暴侵袭下，拉动内需有何异同？”上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡健说：“１０年前，撬动内需的支点之一是房地产，１０年后还是；不过，前次倚重的是商品房市场，这次的落脚点则是保障房，是民生。”
　　（据新华社电）

    超过2年二手房转让免征营业税
　　在重点发展保障性住房的同时，此次中央也对近几年来的房地产调控政策进一步“松绑”，采取新举措促进成交量回暖。其中，对住房转让环节营业税暂定1年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　而在10月底出台的房产新政中，国税总局已经减轻个人税收负担，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免土地增值税。
　　21世纪不动产上海研究主管黄河滔表示，营业税宽征可进一步释放更多存量房源进场，并减轻了买卖双方的交易成本，对促进楼市成交将会起到积极效果。
　　美联物业副总经理丁伟则指出，国务院常务会议还要求“各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施”。不少业内人士认为，如今二手房交易环节中的“税费大头”基本都得到了大幅削减，所以地方政府后续操作空间不大，倒是购房补贴、退税或免征等又出现在业内预期中。“最近政策频出，中央给出了明确的信号，地方政府后面会大力跟进，届时可能会有更多令市场兴奋的措施。”易居中国分析师薛建雄表示。
　　链家地产市场研发中心统计，未满五年需要交纳营业税的房产交易占北京二手商品房交易的六成左右。按二手房交易平均成本计算，节省幅度占房产总价4.1%-5.5%左右。
　　据其分析预测，在政策执行后，二手房成交为主的新兴区域市场成交量将上涨；与此同时，在未满两年的次新房交易市场中，房产总价越高增值越多的房产的到优惠越大，成交意愿也就越大。

    3年解决750万户城市困难家庭住房难
　　“争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万林户、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。”昨日国务院常务会议确定的促进房地产市场健康发展的政策措施中，保障性住房建设依然首当其冲，并且力度加大。
　　“我们房地产新政的方向和路径正在清晰。”易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，“一方面，房地产开发的拉动投资作用明显，房地产下游的50多个行业都可以从中受益；另一方面，住房保障是个民生工程、民心工程，能够有助于市场预期的积极调整。而且，如此巨量的投资规模如果真正实现，必定对楼市价格又能起到平抑作用。”
　　同时，李战军认为，此前中央提出的总投资规模达9000亿元的住房保障目标还是个框架，但此次中央明确提出“继续加大廉租房建设和棚户区改造支持力度，适当提高中西部地区补助标准；选择部分有条件的地区试点，将地区内部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用房建设等。”紧接着，央行和银监会还出台了《廉租住房建设贷款管理办法》，为廉租房的投资建设提供资金支持。
　　不过，他也指出，规划目标目前还是停留在政府主管部门的工作任务上，离真正落实还有一段距离，其中主要的问题是投资主体依然不清、投资资金的来源和分配不清、保障性住房的配售标准不清、保障性住房的后续管理不清等，这是今后在政策落实过程中需要理清的问题。

    发改委下达100亿中央补助投资建保障性住房
　　记者17日从国家发展和改革委员会了解到，近日发改委下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。
　　国家发展改革委强调，各地方和有关部门要切实落实责任制，加强保障性住房项目的建设和资金管理，认真落实地方资金、建设用地以及设计施工力量等建设条件，加快工程进度，尽快形成实物工作量，让困难群众早日住上使用功能齐全、配套设施完善的住房。
　　据了解，加快保障性住房建设，是党中央、国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。