国家出台一系列鼓励住房消费措施

国家出台一系列鼓励住房消费措施  
　　□购房契税下调到1%
　　□买卖住房免征印花税
　　□个人卖房免征土地增值税
　　□房贷利率可打七折
　　□首付款调整为二成
　　□公积金贷款利率下调0.27个百分点
　　□地方可制定收费减免政策
　　经国务院同意，财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。
　　两部委明确，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
　　记者从财政部了解到，除了降低住房交易税费，国务院有关部门近期还将采取一系列措施解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题。
　　中国人民银行22日宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
　　同时,中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
　　此外，政府还决定加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件。民政部会同有关部门研究制定了《城市低收入家庭资格认定办法》，已经国务院同意，近日即将下发。
　　此外，根据国务院部署，地方政府也可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。
　　22日,财政部等部门还出台了一系列保障民生的举措。

    三部门推出七大举措 有助扩大住房消费需求
　　经国务院同意，财政部、国家税务总局昨天宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。两部委明确，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　同时，中国人民银行昨天宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
　　分析人士认为，上述政策的实施将有利于改善住房消费的政策环境，扩大住房消费需求。
　　三部门共出台七大举措
　　综合来看，上述三部门共有七大举措出台：一、自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；三、对个人销售住房暂免征收土地增值税；四、自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；六、加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造；七、近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
　　此外，根据国务院部署，地方政府也可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。而汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
　　有望产生较大拉动作用
　　“很好！很好！” 中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在得知新政策出台后表示。市场人士认为，此次出台的组合政策的力度在此前任何一次房地产市场调整中前所未有。
　　专家表示，“将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时将最低首付款比例调整为20%”这一政策，有望对楼市产生较大拉动作用。
　　根据央行文件，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，按照党中央、国务院的统一部署，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
　　其具体要求包括：金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用纪录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。
　　根据上海房地产专家丛诚的介绍，以五年期以上贷款为例，9月15日基准利率为7.83％，优惠利率为7.047％，经过9月16日和10月9日两次降息，再加上目前7折的基准利率水平，未来新购房者可享受的最低利率为5.229％，42天内共下降1.818个百分点。

    上海再推房地产新政
　　普通住房满两年出售不负担营业税、公积金贷款额度进一步扩大
　　上海市政府昨日颁发了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，《意见》共计14条，内容涉及税缴、公积金等方面，在税收减征上力道较大，减轻购房者交易负担的用意显而易见；而公积金方面，除了早先提出的最高贷款限额为60万元之外，若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额达到了80万元，同时还将住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。
　　《意见》指出，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
　　《意见》同时强调，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；与此同时，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
　　此外，《意见》还明确了，将建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。

    政策仍有调整空间
　　昨日，财政部和国家税务总局宣布对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，央行也发布相关政策扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房。
　　对此，复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟表示：“此项政策出台表明中央政府下定决心要维护房地产市场的稳定，也透露出中央保增长的决心。”对于此次政策的出台，华伟表示早在市场预料之中。
　　华伟特别指出，新政中有关“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”尤其值得关注，此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，“有关部门希望尽快使房地产市场恢复信心，如果短期内不能恢复，地方政府可能出台进一步的措施。”
　　交通银行首席经济学家连平表示，从短期来看，相关政策不会给楼市带来立竿见影的效果，因为主导楼市的因素主要是预期，目前来看除了有真实需求的购房者之外，其他购房者依然抱有观望态度。他认为，房地产市场的回暖需要在一段时期内一系列因素的配合，因而此次政策的出台从中长期来看，对房地产市场构成利好。
　　连平认为，此次有关房贷利率下调和降低首付的政策，对银行经营的影响有限。一方面来说，降低首付和利率可以增加一部分购房需求，银行的按揭贷款业务可能会收益；另一方面，利率的降低可能会收缩银行的利差。但总体来说，按揭贷款在各家银行的业务中占比不大，因此对银行的总体经营影响有限。
　　此前，有关二套房贷放松的呼声日趋强烈，而市场预期央行将会出台相关政策，不过从此次出台的政策来看，有关部门依然将焦点集中在首套住房方面，连平认为，这说明目前重点是考虑低收入群体，满足自住为目的购房者的需求，“不过如果市场继续往下走，对于二套房的政策也有可能进一步放松。”连平表示。

    降低住房交易税费发出保经济增长有力信号
　　财政部、国家税务总局２２日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。
　　专家表示，国家降低个人住房交易环节税收，不仅仅是一项针对房地产市场的措施，更是对国家宏观经济牵一发而动全身的调整。
　　根据两部门通知，自２００８年１１月１日起，对个人首次购买９０平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到１％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　在我国经济增速放缓的情况下，近期房地产市场的低迷引起了政府的关注。近日召开的国务院常务会议在部署第四季度工作时提出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。
　　众多房地产业人士认为，目前房屋交易量下降，消费者持币待购，和住房交易环节税费过多有一定关系。较高的住房交易税费并没有达到抑制投机的效果，反而增加了买卖成本，抑制了消费者的购房欲望。
　　一直以来，消费、投资和出口是拉动我国经济近些年快速发展的三驾马车，投资在其中扮演着非常重要的角色。而房地产开发投资占我国固定资产投资比重较大，对拉动中国经济增长具有举足轻重的作用。
　　财政部财政科学研究所副所长白景明表示，国家出台降低住房交易税费的政策，不能简单地视为是仅仅针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。
　　数字显示，８月份全国７０个大中城市房价同比上涨５．３％，涨幅比７月低１．７个百分点，环比下降０．１％。截至目前全国已有十几个城市出台了刺激房地产市场的措施。
　　白景明说，楼市和资本市场对经济运行关联度很高，调整楼市可以起到四两拨千斤的作用。同时也是规范房地产交易，加快房地产市场制度建设的好机会。
　　在下调住房交易税费的同时，国家还决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。
　　在房地产业中的税收很多，此次调整的契税、印花税和土地增值税是直接涉及购房者的税种，降低这些税费将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。
　　白景明指出，作为一种减税性的调控举措，此次下调住房交易税费是我国应对全球经济动荡的积极做法，通过与货币政策协调作用，有助于保持房地产市场的稳定，促进国民经济平稳较快发展。
　　（据新华社电）

    调整个人房贷政策有助扩大内需
　　中国人民银行２２日宣布，自２００８年１０月２７日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。人民银行新闻发言人就相关问题接受了记者采访。
　　问：调整商业性个人住房贷款政策的背景是什么？
　　答：今年以来，我国经济社会发展经受了多方面的严峻考验，克服了特大自然灾害和世界经济金融形势急剧变化造成的冲击，保持了经济平稳较快发展和社会和谐稳定。当前国际金融市场剧烈动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多。为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生，按照党中央、国务院的统一部署，人民银行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整。
　　问：如何确定已发放商业性个人住房贷款的利率？
　　答：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
　　问：金融机构确定首付款比例需要考虑哪些因素？
　　答：首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。为此，人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为２０％的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用纪录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入５０％的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。
　　问：扩大商业性个人住房贷款利率浮动幅度对于金融机构完善定价机制的意义何在？
　　答：扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。金融机构可在合理评估贷款风险的基础上，对低风险贷款给予较优惠的利率，更好地为居民购买普通住房提供金融支持。同时，对高风险贷款实行较高的利率，主动识别和防范金融风险。扩大个人住房贷款利率下浮幅度不同于下调贷款基准利率，前者着眼于机制的转变，后者反映了水平的调整。总体上，此次进一步扩大个人住房贷款利率下浮幅度是利率市场化进程的继续，有利于市场化定价机制更充分地发挥作用。
　　根据此次出台政策的要求，金融机构将会在２００８年１０月２７日前完成实施细则的拟定工作。之后，借款人可就自己关心的问题向贷款银行进行咨询，金融机构应做好宣传解释工作。（据新华社电）

    杭州二手房市场回暖
　　杭州日前推出了刺激楼市消费的“二十四条”新政。数据统计显示，新政推出一周之内，杭州全市二手住宅成交232套，环比上升41.46%，交易价格为12128元/平方米，上涨4.86%，可谓量价齐升。
　　“我爱我家”浙江公司市场研究中心主任周包军认为，“二十四”条新政的出台对于杭州二手房市场作用较为明显。10月17日出现一个小高峰，当日成交量达到51套，为一个半月来首次出现。“对二手房作用比较明显的返税政策，相对来说力度比较大。”据他介绍，近期前来咨询和要求看房的客户数量明显增多。
　　据杭州中原地产提供的调查显示，婚房需求和改善性需求占据购房目的主要比例，其中，婚房需求比例超过三成，改善型需求比例约占27.3%，投资型需求仅仅占比1.5%。但周包军认为，今年以来紧缩的信贷政策如二套房贷，使得改善性需求受到明显抑制，加上全球经济形势波动，导致整体市场购买力显得不足。

    中低价位商品房交易量有望率先复苏
　　楼市“组合拳”在22日晚出台后引发市场较强烈反应。部分开发商预测，中低价位商品房市场的交易量将率先复苏。
　　根据克尔瑞机构测算，以20年贷款100万元，且月等额还款为例，在9月15日以前和10月27日以后买房的利息总额相差高达25.3万元。9月15日以前，五年以上贷款基准利率为7.83％，优惠利率为7.047％，经过9月15日和10月9日两次降息，再加上目前7折的利率下限，购房者最多可享受5.229％的年利率。两者比较，月还款额分别为7781元和6727元，每月少1055元。
　　据上海房地产专家丛诚介绍，5.229％的利率水平已经接近2002年的利率最低点5.184％。“6年半的漫长升息，在一个半月内被下调到原来的低点。”丛诚认为，这表达了中央希望通过拉动房地产交易来引领中国经济走出下滑通道的坚定决心。
　　一个非常值得关注的现象是银行存贷款利息差的缩小。丛诚介绍，目前五年期整存整取存款利息为5.58％，如果五年以上贷款利息最低可至5.229％，预示着购房者可以不动用自己的存款来买房，因为存款利息可以支付贷款利息且有剩余。“这种存贷利率部分倒挂的现象将带动更多的贷款购房消费，有助于拉动内需。”专家表示。
　　“还有一个提法值得玩味，即地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策，这意味着地方会在契税等地方税收部分有更多优惠，甚至不排除返税，另外，对于普通住房标准的解释权也在地方政府，这意味着地方政府有可能出台进一步的措施来刺激购房热情。”克尔瑞（中国）信息技术有限公司上海机构总经理于丹丹称。