公募REITs启航：深市“1+2”规则落地，望盘活资产促高质量发展

公募REITs扬帆起航。

1月29日，备受市场关注的基础设施公募REITs规则正式落地，深交所发布施行3项主要业务规则，包括业务办法、发售业务指引和审核关注事项，明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。

市场分析指出，中国在现阶段推出公募REITs，一方面能够有效对冲疫情带来的短期影响，保持经济平稳运行及社会和谐稳定，另一方面有利于在中长期加大基础设施补短板的力度，促进经济的长期高质量发展。因此，内地大力发展公募REITs市场正当其时。

明确业务规范

当前，我国经济正由高速增长向高质量发展转变，提高投资效率，盘活巨量基础设施存量资产，促进形成再投资能力，已经成为中国当前宏观经济改革与发展的重要课题。

公募REITs主要投资于不动产，包括基础设施、租赁住房、商业物业等，并将不动产资产或权益让渡给投资人的公开上市交易的标准化金融产品。从海外经验来看，自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，公募REITs已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

2020年4月，证监会与发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，国内REITs发展进入新阶段。在中国证监会的统一部署下，深交所有条不紊推进基础设施公募REITs试点各项工作，目前，配套规则已于1月29日正式发布，技术系统准备就绪，投资者对接和市场培育持续跟进，随时准备迎接首批试点项目的申报。

对于近日“出炉”的配套规则，市场各方对相关配套规则各项安排给予积极评价，普遍认为推出基础设施公募REITs具有重要意义，并提出了有针对性、建设性和可操作性的意见和建议。记者获悉，深交所配套规则“1个办法+2个指引”于2020年9月4日至9月15日完成向社会公开征求意见，共收到近30份书面反馈意见。深交所组织有关各方对配套规则进行多轮专项交流讨论，充分吸收采纳合理可行的意见建议，从而形成最终发布版本。

具体来看，规则内容方面，其中业务办法作为交易所基础设施公募REITs业务的基本规则，明确业务全流程的重要节点和关键环节的规范性要求，围绕“公募基金+资产支持证券”产品架构下参与方权责划分与运作协同作出相应规定与引导。

审核指引对业务参与机构、基础设施项目、评估与现金流、交易结构和运作管理安排等重点内容进行细化规范，聚焦优质资产和优质主体，旨在准入环节把控项目质量。

发售指引聚焦于基础设施基金发售操作与执行，参照深交所股票询价发行相关程序，主要对基础设施基金的询价与定价、战略配售、网下和公众投资者认购、扩募、监督管理等进行规范，旨在匹配基础设施基金特有属性的基础上，提升发行效率，推动流动性建设。

记者梳理发现，在投资者较为关心的基础设施基金交易机制方面，为提升二级市场流动性，业务规则在现有基金竞价交易和大宗交易基础上，明确基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，其后交易日的涨跌幅限制比例为10%，并引入询价交易方式，减少沟通成本，促进交易达成。同时，明确基础设施基金可作为质押券参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务。为提升交易流动性，业务规则引入流动性服务商机制，规定基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务。

稳步推进首批项目落地

目前公募REITs各项准备工作基本就绪，首批项目何时落地呢？

根据基础设施公募REITs试点流程安排，项目由各省级发改委推荐至国家发改委，国家发改委再将符合条件的项目推荐至证监会、深沪交易所履行注册、审查程序。

据了解，2020年10月底，国家发改委首批基础设施REITs试点项目截止申报，共收到各省发改委推荐项目近50单。2020年11月底，已有近30个项目参加国家发改委组织的基础设施公募REITs试点项目答辩。首批推荐项目有望于2021年上半年发行落地。

记者获悉，试点工作启动后，深交所紧锣密鼓推进基础设施公募REITs试点的项目储备工作，按照“重点试点区域、重点资产类型、重点意向企业、重点市场机构”的指导原则，通过走访接待、召开座谈会、主办培训、投教宣传等多种方式，与各地发改委、国资委、金融局、企业、市场机构、投资者等加强对接，宣传推介基础设施REITs试点政策，在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备近40单项目，部分项目已由地方发改委推荐至国家发改委参与试点项目遴选答辩。

中国证监会债券部主任陈飞此前透露，储备项目类型和区域分布也在不断完善和扩充之中，涵盖公路、仓储物流、市政设施、产业园区、数据中心，区域覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等国家重大战略区域，优先支持基础设施、市政工程等重点行业，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，引导资金实现国家产业政策意图。

公募REITs将为“双区建设”提供新动能

长期以来，国内的固定资产投资高速增长，囤积的基础设施资产规模超过100万亿元。若仅将1%证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

从资产的持有主体来看，主要是地方融资平台、国有大中型企业和部分大型民营企业。基础设施类资产需要巨额的前期投入，主要依靠政府及其所属投融资平台公司进行投资建设，资金来源以债务型融资为主，相关主体债务包袱较重。

陈飞认为，基础设施REITs与金融市场各板块主体功能高度契合，其推出将为基础设施行业注入新的助燃剂，也将对金融市场、金融行业自身产生深远影响。其进一步指出，一方面，REITs能够有效盘活存量资产，形成良性投资循环，进一步提升直接融资比重，降低宏观杠杆率；另一方面，又能拓展新的投资领域，作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别，为投资者提供有高收益风险比、具有组合分散化价值、流动性良好的长期投资工具，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。可以说，我国当前开展公募基础设施REITs试点是正当其时，也是市场发展的必然选择。

值得注意的是，2020年10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》指出，支持在资本市场先行先试、依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

根据北大汇丰商学院粤港澳大湾区不动产市场研究报告，目前粤港澳大湾区可通过REITs盘活的各类不动产规模预估约33.9万亿元，其中交通基础设施约2.3万亿元、产业园区约11万亿元、租赁住房约14.7万亿元、甲级写字楼约3.6万亿元、零售物业约2.3万亿元。粤港澳大湾区深入融合的持续推进将为REITs创造历史性的发展机遇，同时REITs市场也将吸引更多社会资本参与粤港澳大湾区建设，成为稳投资、稳增长的重要抓手，助力粤港澳大湾区发展成国际一流湾区和世界级城市群。

深交所第四届理事会工作报告和总经理工作报告都将“稳步推进基础设施公募REITs试点”列入下一步重点工作。

记者了解到，一直以来，深交所高度重视REITs产品研究与创新，相继推出国内首单私募REITs“中信启航”、首单以公募基金为载体的REITs“鹏华前海万科REITs”、首单物流仓储基础设施私募REITs“中信华夏苏宁云享”、首单住房租赁类REITs“新派公寓”、首单公共人才租赁住房类REITs“深创投安居集团”、首单奥特莱斯类REITs“首创钜大奥特莱斯”、中西部首单高速公路基础设施REITs“四川高速隆纳高速”等一批市场标杆项目。

截至目前，深交所市场已累计发行私募REITs产品为50单、发行规模为1055亿元，市场占比近六成，底层不动产涵盖商业物业、住房租赁、高速公路、桥梁、物流仓储、产业园区等多种类型，初步形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色REITs板块。

展望下一步工作，记者获悉，深交所将会同市场各方加快推进基础设施公募REITs试点工作，及时总结试点经验，进一步完善规则体系及相关配套政策，推动拓宽投资者群体，优化交易机制，更好满足投资者交易需求。一是全力做好项目审核、产品发售、上市交易、持续监管、市场组织等工作，严格把关试点项目质量，推动拓宽投资者群体，努力提高二级市场流动性。二是持续做好规则宣传解读，深入开展投资者教育，组织系列培训，加强市场引导，为稳步推进试点工作凝聚市场共识、营造良好氛围。三是及时总结试点经验，梳理业务难点，推动完善税收、国资转让、投资等相关配套政策，为REITs产品平稳落地、健康发展奠定坚实基础。